Начальник ФКУ «Центравтомагистраль» Юрий Жирков

Заместитель директора филиала ФКУ «Центравтомагистраль», к.э.н. Иван Потехин

 

Практический опыт расселения многоквартирных домов при реализации важных государственных контрактов по строительству федеральных автомобильных дорог.

 

 

Основной и наиболее сложной задачей по обеспечению реализации проектов строительства и реконструкции автомобильных дорог общего пользования федерального значения является изъятие объектов недвижимого имущества (земельные участки с расположенными на них жилыми строениями, жилые помещения в многоквартирных жилых домах), которые являются для собственников (нанимателей), как правило, единственным жильем.

В целях оптимизации сроков изъятия объектов для государственных нужд важно выявить перечень социальных проблем граждан, чье имущество подлежит выкупу, определить их потребности в приобретении альтернативных жилых помещений с учетом их пожеланий, а также правильно распределить денежные средства с учетом определения рыночной стоимости объектов недвижимости на рынке жилья.

 

Таблица 1

Количественный состав жителей, проживающих в жилых помещениях, подлежащих сносу в целях освобождения территории для реконструкции федеральной автомобильной дороги М-8 «Холмогоры», пусковой комплекс № 2, 22–29 км (обход п. Тарасовка)

 

№ п.п.	Адрес многоквартирного жилого дома	Количество отселяемых объектов	Собственность физ. лиц всего / (выкуплено)	Муниципальная собственность всего / (выкуплено)	Выкуплено
1	ул. Шоссейная д. 2	33	13/ (13)	20/ (17)	30
2	ул. Шоссейная д. 4	40	18 / (18)	22 / (18)	36
3	ул. Шоссейная д. 13	35	19 / (18)	16 / (16)	34
4	ул. Первомайская 11	36	19 / (18)	17 / (17)	35
5	ул. Первомайская 13	28	18/ (18)	10/ (10)	28
6	ул. Первомайская 15	35	25 / (22)	10/ (10)	32
7	ул. Первомайская 17	38	37 / (36)	1/ (1)	37
	ИТОГО:	245	149 / (143)	96 / (89)	232

 

 

Так, в рамках Федеральной целевой программы «Развитие транспортной системы России (2010–2015)», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 05 декабря 2001 года № 848 и Федеральной адресной инвестиционной программы на 2014 год и плановый период 2015 и 2016 годов, утвержденной Минэкономразвития России 02 декабря 2013 года ФКУ «Центравтомагистраль» является заказчиком проекта: «Реконструкция автомобильной дороги М-8 «Холмогоры» от Москвы через Ярославль, Вологду до Архангельска на участке МКАД – Пушкино 16–47 км в Московской области, пусковой комплекс № 2, 22 + 100–29 + 500 км (обход п. Тарасовка)». Ассоциация агентств недвижимости K.E.R. на основании Государственного контракта № 285/П-2011 от 23 декабря 2011 года проводит комплекс специализированных работ по расселению граждан из многоквартирных жилых домов, расположенных в г. Королеве Московской области.

Следует отметить, что заказчику совместно с подрядной организацией предстояло решить сложную задачу: расселить многоквартирные жилые дома, состоящие из комнат в коммунальных квартирах города Королева Московской области, по принципу «равнозначности» и «равноценности» без улучшения жилищных условий нанимателей в соответствии со ст. 32, 86-89 Жилищного кодекса РФ. При этом расселению подлежали не обособленные квартиры, а комнаты площадью от 9 до 15 кв. м, в которых проживали отдельные семьи.

Общее количество многоквартирных жилых домов, подлежащих расселению, – 7 (табл. 1). Общее количество отселяемых объектов (квартиры, комнаты, доли в комнатах) составляет 245, в том числе в собственности физических лиц 149 объектов, в муниципальной собственности 96 объектов (см. рис. 1).

 

 

Задача также осложнялась общими характеристиками изымаемых строений: дома 1947–1949 годов постройки, с деревянными перекрытиями, капитальный ремонт в которых проводился еще в прошлом веке, в некоторых квартирах отсутствуют душевые, дома находятся в непосредственной близости к автомагистрали. Данные характеристики, несомненно, влияли на определение рыночной стоимости объектов и в конечном итоге на размер выкупной цены.

При расселении такого ветхого жилого фонда возникают проблемы исключительно социального характера, и связаны они в основном с объектами муниципальной собственности. В работе с жильцами многоквартирных домов необходимо учитывать условия проживания, состав семьи и уровень доходов отдельных категорий граждан. Основная сложность заключалась в предоставлении эквивалентных жилых помещений небольшой площади 9–10 кв. м при действующей социальной норме 18 кв. м на человека в случае расселения ветхого (аварийного) жилого фонда. Таким образом, в законодательстве просматриваются противоречия при расселении граждан из ветхих жилых домов и домов, подлежащих сносу, при строительстве и (или) реконструкции линейных объектов. В одном случае действуют нормы расселения на зарегистрированных в жилом помещении граждан (18 кв. м на человека), в другом случае действует норма предоставления эквивалентного жилого помещения, равного по площади изымаемому помещению и соответствующего благоприятным условиям проживания независимо от количества постоянно зарегистрированных граждан.

 

Всоответствии с нормами действующего законодательства было разработано и предложено несколько вариантов расселения нанимателей жилых помещений:

1. Выплата собственнику – муниципальному образованию денежных средств, выделенных на реконструкцию автомобильной дороги, в виде компенсационной стоимости, состоящей из рыночной стоимости жилых помещений, а также убытков, связанных с изъятием, за жилые помещения, при условии предоставления нанимателям по договору социального найма других жилых помещения из жилого фонда муниципального образования.

2. Приобретение 2-, 3-, 4-комнатных квартир на вторичном рынке жилой недвижимости в собственность муниципального образования с последующим разделом лицевых счетов по количеству семей, размещаемых в купленных квартирах.

3. Приобретение жилых помещений (комнат) на вторичном рынке жилой недвижимости для последующей передачи в собственность муниципального образования с обязательством муниципального образования переселить граждан в купленные жилые помещения.

 

Несомненно, самым простым вариантом является № 1, так как перечисление компенсационных выплат в местный бюджет и предоставление гражданам, подлежащим переселению, жилых помещений из жилищного фонда муниципальных органов значительно ускорили бы процесс освобождения территорий под строительство и реконструкцию автомобильных дорог.

 

 Однако, по ряду причин, приходилось самостоятельно осуществлять подбор жилых помещений исключительно на вторичном рынке города Королева, что усложняло изъятие и освобождение территории и значительно увеличивало сроки расселения. ФКУ «Центравтомагистраль» совместно с подрядной организацией приходилось работать с каждым собственником и (или) нанимателем индивидуально, проходить долгий процесс понимания того, какое альтернативное жилое помещение необходимо подобрать, чтобы удовлетворить запросы жителей. Жилые помещения искали на ограниченном вторичном рынке города Королева, при этом обязательно учитывали требования закона к вновь приобретаемому жилому помещению, согласовывали выбранный вариант с членами семьи, органами местного самоуправления. Приходилось оперативно проходить весь процесс изъятия: начиная принятием соответствующего распоряжения Федерального дорожного агентства и заканчивая переездом граждан в приобретенные за счет средств федерального бюджета жилые помещения.

 

 

Интересы граждан соблюдены

 

            В период с августа 2012 года по март 2015 года было изъято для государственных нужд 232 объекта, в том числе путем достижения соглашений о выплате выкупной цены в виде денежной компенсации или подбором альтернативных жилых помещений, соответствующих потребностям собственников и нанимателей. Также следует отметить, что изъятие жилых помещений у собственников, наряду с трудностями согласования выкупной цены изымаемогоимущества, подбора альтернативных жилых помещений прошло в установленные сроки. Из 149 объектов, находящихся в собственности граждан, в судах рассматривается 13 дел. В настоящее время по 8 исковым заявлениям суд принял положительное решение, подтвердив обоснованность расчета выкупной стоимости альтернативных помещений.

И все-таки был сделан огромный прорыв в освобождении коридора от многоквартирных жилых домов. Практически 95% жителей, изначально несогласных на добровольное изъятие, переехали в альтернативные жилые помещения или получили соразмерную денежную компенсацию. Несмотря на пробелы в законодательстве, совместными усилиями заказчика, подрядной организации, территориальных органов власти удалось избежать конфликтных ситуаций при расселении малообеспеченных, многодетных, социально незащищенных групп граждан г. Королева Московской области.

 

Уникальный опыт по работе с гражданами, а также эффективное взаимодействие с местными органами муниципальной власти, органами государственной власти позволили оперативно решить ряд поставленных перед ФКУ «Центравтомагистраль» государственных задач с учетом соблюдения интересов граждан, проживающих в зоне строительства и реконструкции Ярославского шоссе.